Залоговое имущество

Залоговое имущество: что это и когда оно может потребоваться

Залоговое имущество, в нашем случае квартира, выступает в качестве гаранта при оформлении крупного кредита. Вопреки распространенному мнению, оно находится в собственности именно у заемщика, а не банка. А кредитная организация лишь накладывает некоторые ограничения на сделки с недвижимостью до полной выплаты ипотеки.

Залоговая недвижимость позволяет банку минимизировать свои риски, поскольку в случае прекращения поступления ежемесячных платежей кредитная организация имеет право выставить недвижимость на торги, тем самым полностью компенсировать свои затраты.

Наличие обременения на жилье совсем не значит, что собственник недвижимости полностью ограничен в своих действиях. Он имеет право прописывать в квартире других людей, включать ее в завещание, передавать ее во временное пользование или сдавать в аренду. Разумеется, все это возможно, если действия не противоречат условиям кредитного договора. Однако более серьезные сделки, например, продажу, можно осуществить только с разрешения банка.

Реализация ипотечной недвижимости — крайняя мера. Поэтому при подаче заявления в банк потребуется указать причину, по которой собственник желает продать жилье. Итак, чаще всего заемщики решались на этот шаг по следующим факторам:

• переезд в другой город или страну;
• невозможность платить по кредиту;
• вступление в наследство на квартиру;
• желание сменить недвижимость на более подходящую (по расположению, по площади);
• необходимость разменять квартиру в связи с разводом и т.д.

Какими правовыми нормами регулируется продажа залогового имущества

Само понятие ипотеки полностью регулируется Федеральным законом №102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16 июля 1998 года. В частности:

1. Главой 6 “Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц”.
2. Главой 10 “Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание”.

Способы реализации залоговой недвижимости

Всего существует несколько способов реализации ипотечной недвижимости. Все зависит от возможностей продавца и покупателей. Самым простым способом продажи станет досрочное погашение ипотеки, которое, по сути, не требует даже согласования сделки с банком. Немного сложнее сделать это непосредственно через сам банк, когда всю сделку, включая поиск покупателя, ведет кредитная организация. И самый сложный способ реализовать залоговую недвижимость — передать ее вместе с ипотекой новому собственнику. Рассмотрим подробно каждый из вариантов.

Досрочное погашение ипотеки

Этот самый простой способ продажи залоговой недвижимости — полностью досрочно погасить ипотеку, а затем проводить сделку по продаже. Простой он потому, что в таком случае собственнику жилья не потребуется получать одобрение банка. Есть много способов досрочно закрыть кредит: погасить его из собственных средств, занять деньги у близких, оформить еще один заем. В нынешней экономической ситуации все это маловероятно. Особенно, если сумма для досрочного погашения слишком большая.

В таком случае продавец может обратиться за помощью к покупателю. А именно попросить у него задаток в размере недостающей суммы. Несмотря на то, что такая сделка происходит исключительно с заключением договора, покупатель в любом случае рискует, предоставляя продавцу задаток. В случае, если собственник квартиры окажется недобросовестным, взыскать с него деньги будет сложно.

Проходит эта процедура следующим образом:

1. Продавец и покупатель составляют между собой соглашение, которое в обязательном порядке нужно заверить у нотариуса.
2. Заемщик выписывает из квартиры всех зарегистрированных в ней людей, включая себя.
3. После передачи покупателем задатка переводит его на счет банка.
4. Банк снимает обременение с квартиры.
5. Покупатель переоформляет собственность на себя.

Продажа квартиры под залогом через банк

Второй способ не сильно отличается от первого — разница лишь в том, что в этом случае покупатель передает деньги не продавцу, а несет их в банк, то есть кредитор ведет сделку по продаже имущества от начала и до конца. В этой ситуации покупатель более защищен от мошенничества, а сам продавец получит свои деньги только после передачи жилья в собственность нового хозяина.

Происходит сделка следующим образом:

1. Между покупателем и продавцом заключается предварительный договор с указанием всех условий будущего договора ДКП.
2. Покупатель сумму, равную полной стоимости квартиры, в банк. Та часть, которая пойдет на досрочное погашение ипотеки, поступает в ячейку кредитора, а оставшаяся сумма — в другую ячейку.
3. Далее банк обращается в Росреестр со всеми документами для снятия обременения с жилья.
4. После того, как квартира перейдет в собственность покупателя, продавец сможет предъявить сотруднику выписку из ЕГРН и получить свои деньги из ячейки.

Переоформление ипотеки на третье лицо

Самый сложный вариант перепродажи залоговой недвижимости — передать ее покупателю вместе с ипотекой. То есть переложить обязательства перед банком на другого человека. В этом случае продавцу потребуется получить одобрение и от кредитора, и от покупателя. Причем получить его от банка будет намного сложнее, поскольку к новому собственнику квартиры он будет предъявлять те же требования, что и к основному заемщику.

В случае, если обе стороны согласны на сделку, происходит она следующим образом:

1. Банк заключает договор, согласно которому оставшаяся часть ипотеки переходит покупателю.
2. Продавец и покупатель составляют договор купли-продажи.
3. Основной заемщик подписывает договор о переуступке долгового обязательства.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Гораздо сложнее продать квартиру, купленную в том числе и на средства из материнского капитала, поскольку такое действие обязательно должно быть согласовано не только с банком, но и с органами опеки. Поэтому сделка может быть заключенной только с учетом того, что:

1. Ребенку, на которого был выдан сертификат, уже исполнилось 3 года.
2. жилищные условия детей будут лучше, чем в нынешнем жилье. То есть увеличится количество квадратных метров на каждого несовершеннолетнего члена семьи.
3. Сделка согласована с органами опеки.

Еще одно существенное отличие продажи ипотечной квартиры, купленной в том числе и с участием средств из материнского капитала, заключается в том, что продавец обязан в течение полугода найти новое жилье и выделить в нем доли всем несовершеннолетним детям.

Можно ли приобрести квартиру, находящуюся под обременением

Исходя из всего вышесказанного отвечаем, да, покупатель может приобрести недвижимость, находящуюся под обременением. Даже можно сказать, что для него будет гораздо выгоднее, чем если бы он приобретал квартиру, не находящуюся в залоге:

1. Поскольку реализовать недвижимость, находящуюся под обременением сложно, продавцы вынуждены продавать квартиры ниже оценочной стоимости.
2. В том случае, если сделка полностью проходит через банк, покупатель может не переживать о том, что он может нарваться на мошенников.

Как и любая сделка, эта неотъемлемо сопряжена с рисками. Итак, в каких именно моментах рискует покупатель:

1. Больше всего рисков покупателя ожидает именно на этапе передачи денег продавцу, если все-таки собственник продает квартиру с досрочным погашением, частично используя средства второй стороны сделки. Например, собственник квартиры может передумать продавать квартиру или умереть, могут возникнуть сложности со снятием обременения квартиры.
2. При передаче квартиры вместе с долговыми обязательствами на покупателя может лечь обязанность в уплате штрафом и пени, если продавец допускал просрочки по кредиту.
3. В конце концов, банк может не одобрить кандидатуру покупателя в качестве заемщика. В случае, если вторая сторона предоставила продавцу задаток, вернуть деньги даже с участием суда будет очень сложно.

Кроме этого, существует ситуация, когда банк может самостоятельно реализовать залоговое имущество, не получая согласия собственника. Происходит это в том случае, если заемщик регулярно нарушает условия кредитного договора или в принципе отказывается исполнять обязательства.

Тогда кредитор имеет право подать на должника в суд и с разрешения судьи выставить недвижимость на торги. Вырученная за квартиру сумма идет на оплату судебных издержек, услуг организаторов аукциона, штрафом и пени, начисленных на неисполнение обязательств, погашение ипотеки.

Причем для самого должника эта сделка не выгодна. Чаще всего банки продают квартиру за сумму, в разы отличающуюся от оценочной, поскольку реализовать недвижимость нужно быстро.