Что такое залоговый кредит: преимущества и недостатки, отличие от потребительского кредита

Что такое залоговый кредит

Среди кредитных предложений каждого банка есть продукты, по которым предусматривается предоставление залога. Кредитная организация сама определяет перечень объектов, которые могут быть представлены. Главное требование – ликвидность залогового имущества, которая выражается в ценности товара на текущем рынке и уровне спроса на него. Чаще всего в качестве предмета залога используется городская и загородная недвижимость. От работы с автомобилями и другим движимым имуществом банки постепенно отказываются. 

В случае неисполнения заемщиком своих обязательств, кредитное учреждение через суд взыскивает объект, а затем производит его реализацию на торгах. Полученная прибыль используется для покрытия убытков, понесенных банком. 

Отличие залогового кредита от потребительского

Кредит под залог – потребительский кредит, по которому требуется обеспечение. Заемщик оформляет с банком договор, по которому его имущество переходит в залог кредитного учреждения на время пользования заемными средствами. 

Благодаря предоставлению залогового имущества, кредит можно получить на более выгодных условиях: с низкой процентной ставкой и на длительный срок. 

Потребительское кредитование – доступная возможность получения определенных сумм для решения краткосрочных задач. Оно применимо для различных целей: получения средств, необходимых на ремонт, оплату поездки, покупку бытовой техники или мебели. Кредит необходим в случае, когда собственных денежных средств недостаточно, но их можно отдать в перспективе за счет ежемесячных платежей в течение определенного срока. Для получения кредита необходим стандартный набор документов. 

Потребительский кредит предоставляется без залога и с залогом. В последнем случае клиент предоставляет банку обеспечение в виде собственности. Залоговый кредит позволяет получить деньги, когда банк отказывает в потребительском кредитовании без дополнительного обеспечения. 

Суть подобной сделки состоит в том, что банк выдает клиенту крупную сумму, которую тот возвращает в течение продолжительного времени с процентами. При этом банк становится залогодержателем и в случае, если клиент перестанет выплачивать задолженность, не потеряет свои средства. Обязательное условие – залог или его часть должна быть оформлена на заемщика. Подарить или продать залоговое имущество во время действия договора нельзя, но в квартире или доме можно сделать ремонт, перепланировку и даже прописать в ней родственников. 

Если кредит выплачивается вовремя и погашается в полном объеме, недвижимость возвращается в собственность заемщика. При нарушении условий договора имущество реализуется на торгах, и банк получает свои средства вместе с процентами. Если после реализации недвижимости остается остаток, он переводится на счет заемщика. Как правило, такие ситуации являются редкостью. Банки стараются идти навстречу своим клиентам и мирно решать проблему за счет реструктуризации долга. 

Кредит под залог недвижимости имеет сходство с ипотекой. Главная разница в том, что ипотечный кредит является целевым и выдается исключительно на приобретение конкретного жилья. Оформить ипотеку можно по льготным программам с привлечением средств материнского капитала. На кредит под залог недвижимости подобные льготы не распространяются, но заемщику не нужно подтверждать целевое использование полученных средств.

Плюсы и минусы кредита под залог недвижимости

Перед тем как оформить залоговый кредит, необходимо соизмерить все его преимущества и недостатки. К перечню основных достоинств можно отнести: 

• для оформления требуется минимальный пакет документов; 
• такие кредиты банки оформляют более охотно; 
• процентная ставка будет ниже; 
• срок кредитования дольше, соответственно, ежемесячный платеж меньше; 
• нет ограничений на полное досрочное погашение. 

Обратите внимание на то, что обязательным условием предоставления залогового кредита является страхование недвижимости от пожаров, наводнений и других форс-мажорных обстоятельств. Это несколько повышает стоимость кредита, но позволяет клиенту убедиться в том, что во время нахождения в залоге он не потеряет недвижимость. 

К перечню недостатков залогового кредита можно отнести:

• длительный срок оформления; 
• дополнительные затраты на услуги оценщика; 
• необходимость получения справок, подтверждающих право собственности; 
• может потребоваться самостоятельное оформление залога через МФЦ или Росреестр.

Наиболее весомым недостатком, заставляющим граждан отказываться от оформления залогового кредита, является запрет на проведение любых сделок с жильем до полной выплаты задолженности или вывода имущества из залога. 

Главное преимущество такого кредитования – займ могут взять даже клиенты с испорченной кредитной историей или граждане, не имеющие постоянного места работы, поскольку справка о доходах может не потребоваться. 

Требования к заемщикам

Основные требования к получателю залогового кредита стандартные: 

• возраст от 18 лет; 
• наличие паспорта гражданина РФ и постоянной регистрации в регионе пребывания банка; 
• стаж на последнем месте работы от 3 месяцев (не во всех банках);
• справка о доходах по форме банка или 2-НДФЛ. 

Что можно использовать в качестве залога

Ключевое требование к залоговому имуществу – ликвидность. В качестве залога можно использовать: 

• квартиру; 
• частный дом; 
• таунхаус; 
• земельный участок; 
• нежилые помещения. 

Залоговое имущество должно находиться в хорошем состоянии и не быть аварийным. В квартире или частном доме не должно быть неузаконенной перепланировки. В частном доме должны быть необходимые коммуникации, предпочтение отдается капитальным домам, поскольку деревянные сооружения часто приходят в негодность и теряют рыночную привлекательность. 

Использовать для залога имущество, которое имеет обременения – нельзя. 

Запрашиваемая заемщиком сумма должна быть ниже оценочной стоимости объекта. Но есть и другие нюансы. Заемщик должен являться собственником объекта. Кредит дадут и при условии того, что у жилья несколько владельцев, но они должны быть включены в договор и дать согласие на предоставление имущества в залог. Оформить кредит можно и под залог чужого жилья, если его владельцы дадут официальное согласие. 

Год постройки многоэтажного дома, в котором находится квартира, должен быть не раньше 1950-1970 года. Общий износ строения не должен превышать 80%. Но есть нюанс – банки охотно принимают в залог помещения, находящиеся в историческом центре, имеющие интересную историю и планировку. Главное – высокий спрос на имущество, тогда оно может использоваться как залог. 

Ограничения на предмет залога

В качестве залога нельзя предоставить квартиру, на которой числится обременение. Это может быть: 

• арест имущества за долги (просрочка платежей по кредитам, неуплата алиментов и  налогов); 
• жилье находится в ипотеке; 
• объект пребывает в доверительном управлении; 
• квартира сдана в ренту. 

Если залоговый кредит получен, на предоставленное имущество налагается ограничение. Его нельзя продавать, обменивать, дарить и сдавать в аренду по официальному договору.

Оценивание залогового объекта

Потенциальные заемщики допускают основную ошибку, когда тратят деньги для проведения самостоятельной оценки. Делать это бессмысленно, поскольку банк не возьмет в учет эти данные даже при официальном оформлении всех бумаг. Кредитные организации проводят оценку объекта самостоятельно, с привлечением аккредитованных организаций. 

В качестве основной величины при проведении оценки используется кадастровая стоимость объекта. Результаты оценки фиксируются в документации банка. Согласно условиям кредитного договора, заемщик может претендовать на сумму до 75% от стоимости объекта залога. Оставшиеся 25% банк используется для покрытия рисков, которые могут быть получены в процессе соглашения. Следовательно, если имущество оценено в 2 000 000 рублей, заемщик может получить по кредитной программе до 1 500 000 рублей. 

Получить полную сумму, соразмерную оценочной стоимости кредита невозможно. Связано это с тем, что в таком случае банк утрачивает часть прибыли со сделки. 

Стоит ли брать залоговый кредит? Все зависит от цели кредитования. Если заемщик оформляет автокредит, он должен учитывать, что приобретенная машина будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока он не выплатит кредит. В этом случае альтернатив нет, как и с ипотечным кредитом. Если заемщик планирует взять крупный кредит наличными под выгодный процент, лучше оформить в залог свою недвижимость.